- Le délai de rétractation

L'acquéreur désigné peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Comme tout paraît simple à la lecture de cette petite phrase... En réalité, nous retombons là, par manque d'imagination du législateur, surtout à l'heure de la signature électronique, dans les griffes d'un service dont on ne peut plus dire aujourd'hui qu'il marche "comme une lettre la poste".

Même si des efforts ont été faits, faire dépendre une réponse, pour un acte aussi important, aussi grave, aussi solennel qu'une vente, d'un intermédiaire qui peut être en grève n'importe quand, n'importe où et de la manière la plus irresponsable qui soit, est une erreur.

Qu’est ce que la première présentation de la lettre ?

II faudrait interroger le service des postes ou le code de la poste. Pour simplifier, nous dirons qu'après l'envoi d'une lettre recommandée, le facteur présente la lettre à la signature du destinataire.

Si le destinataire n'est pas présent, le facteur repart soit dans l'intention de représenter la lettre le lendemain, ou le surlendemain soit en laissant un avis de ce qu'une lettre recommandée a été présentée et qu'il convient d'aller la chercher au bureau de poste le plus proche.

Cette situation est bien connue notamment en matière de copropriété, a même fait l'objet de dispositions spéciales pour éviter les inconvénients, à la fois, du dysfonctionnement des services mais également de la mauvaise foi des destinataires. II n'empêche qu'elle revient périodiquement sans que l'on puisse voir l'ombre d'un progrès quant à la recherche d'une autre solution.

La notification par lettre recommandée avec avis de réception ne peut qu'être une source d'incertitudes, de ralentissement de l'opération et, osons le dire, d'échec de l'opération.

Ou bien c'est le service qui est en grève et atteint de dysfonctionnements, ou bien c'est le destinataire qui n'est pas forcément de bonne foi, dans tous les cas le retour de l'avis de réception n'est pas garanti dans les sept jours.

Comment dès lors savoir si la première présentation a été ou non opérée ?

Le deuxième alinéa de l'article L 271 - 1 du code de la construction et de l'habitation nous offre cependant une alternative

"ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise..."

Plusieurs moyens paraissent ainsi offerts :

la remise de l'acte contre émargement évidemment daté du jour de la remise ;

l'Huissier qui peut attester de la date à laquelle a été notifié à l'acquéreur le projet ;

la télécopie qui est en général présentée porteuse de mentions comme la date, l'heure, le numéro de télécopie du destinataire.

le Chronopost

l'échange par boîte postale électronique

L'énumération n'est pas forcément limitative.

Quel est le but ?

Obtenir la preuve irréfutable que l'acte signé a bien été remis entre les mains de l'acquéreur à une date précise permettant le décompte des sept jours.

L'acte d'Huissier est à l'évidence le plus sécurisant mais n'est pas forcément le plus souple.

La remise contre émargement reste parfaitement acceptable sauf peut être une discussion qui peut naître sur la date de cette remise.

II existe deux possibilités pour que la date soit incontestable l'enregistrement non pas du projet d'acte mais de la mention de remise contre émargement, soit chez un huissier soit au service de l'enregistrement.

Ces deux solutions ont cependant un défaut majeur : le coût. En présentant le récépissé contre émargement à la formalité de l'enregistrement il sera perçu un droit fixe de 500 Frs plus 20 Frs par page.

II ne nous semble pas que le droit fixe 200 F puisse être applicable à ce sous-seing privé présenté volontairement à la formalité.

Présenter, en revanche, à un Cabinet d'huissier le récépissé contre émargement, supposerait que celui-ci le conserve en l'enregistrant à la date à laquelle il lui est présenté pour ne le ressortir, le cas échéant, qu'avec une déclaration de sa part sur cette date.

Eu égard à la simplicité d'enregistrement, le tarif pourrait rester relativement modeste. II existe aussi le répertoire ( art. 852 du CGI) qui est rempli chronologiquement et peut attester de la date par l'agence.

Le Chronopost reste sans doute le procédé le plus fiable. II reste à l'écart des grèves. Si l'on veut être assuré de l'arrivée du projet, il suffit de téléphoner au service central qui est habilité à délivrer une copie de la signature de la réception.

(0 825 801 801 - 0,78 cts/mn)

Quid de la télécopie et de la transmission par voie postale électronique ?

Ces procédés ne peuvent aujourd'hui être oubliés ni omis dans la discussion.

La preuve littérale peut aujourd'hui apparaître sous forme électronique.

Ce mode de preuve est admis au même titre que l'écrit sur support papier sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité.

Le meilleur moyen d'établir la transmission du projet d'acte peut ressembler à un échange entre l'expéditeur et le destinataire.

Si par télécopie ou par sa boîte postale, le destinataire de l'acte répond avoir parfaitement reçu le projet, sauf à l'identifier sans erreur, on peut penser qu'il n'y aura aucune difficulté. La cour de Cassation dans un arrêt du 2 décembre 1997 posait déjà deux conditions pour la reconnaissance d'un document électronique

- authentification des parties ;

- intégrité du message.

Certes, nous en savons plus avec le décret. ( nous publions ce décret dans ce numéro p 41).

Pour l'heure, la télécopie reste, nous semble-t-il, un moyen fiable par la réponse immédiate que peut faire l'acquéreur.

Elle peut cependant être parfois contestée et l'acquéreur soutenir qu'il y a montage mais le cas ne sera pas si fréquent, ni évident quant la preuve.

II peut y avoir plusieurs acquéreurs. Faut-il notifier à tous ?

Sans aucun doute. S'agissant d'un couple, même marié sous le régime de la communauté, il sera souhaitable de pouvoir faire la démonstration de ce que les deux ont bien reçu le projet d'acte. II suffira de se trouver dans une situation ou les époux vendent parce qu'ils ont l'intention de se séparer pour en comprendre la nécessité. II faudra donc demander, la signature de tous les intéressés.

Comment se compte le délai ?

L'acquéreur peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la notification de l'acte.

Si l'acte est signé le lundi, si la première présentation est effectuée le jeudi, la rétractation doit être intervenue avant le vendredi suivant.

Si l'acte est signé le 2 du mois et remis contre émargement le même jour, le délai commence à courir le 3. Le 10, l'acquéreur devra s'être rétracté.

Comment l'acquéreur peut-il se rétracter ?

Sa faculté est exercée dans les mêmes formes...

Autrement dit, l'acquéreur non professionnel doit, par un moyen quelconque de preuve, avoir fait connaître sa rétractation avant l'expiration du délai de sept jours.

Dès lors, que soit connu le moment de la présentation de la lettre ou pas, que l'acquéreur soit allé retirer sa lettre ou pas, dès lors que le projet d'acte lui a été notifié, au-delà de sept jours, il se retrouvera engagé par sa signature dans les liens créés par l'acte.

- Cas particuliers

Quelques cas particuliers méritent d'être cités.

Imaginons une promesse avec une faculté de substitution.

L'acte est notifié à celui qui signe la promesse, ce n'est pas lui finalement qui sera l'acquéreur.

L'hypothèse n'est pas d'école, souvent l'acquéreur retient l'affaire pour ensuite se donner le temps de constituer une société. Le délai peut-il être purgé à l'égard d'un premier acquéreur ? Si les délais ne .se cumulent pas, la prudence amènera certainement le rédacteur d'actes à user du délai de réflexion à l'égard de la nouvelle personne qui s'est substituée.

A priori, la première notification est faite à celui qui se présente comme l'acquéreur avec sa faculté de substitution, on doit penser que le délai de rétractation sera purgé.

Faudrait-il aller jusqu'à lui faire signer une clause de porte-fort pour le compte de la société en formation ?

Nous croyons que, pour rester sur une certaine fiabilité, même s'il est quasiment certain que la jurisprudence refuserait en cas de substitution d'annuler un acte parce qu'il n'a pas été notifié à la personne du substituant, il sera prudent de s'assurer de sa réflexion avant la signature de l'acte authentique.

Quid de l'offre d'achat

Le vendeur accepte la promesse unilatérale d'acheter qui lui est notifiée.

Evidemment, cette promesse n'est assortie d'aucun versement mais le délai de rétractation est-il applicable à celui qui fait cette offre ?

L'acquéreur va-t-il se notifier son offre ?

Certes, la plupart du temps, elle sera suivie de la signature d'une promesse synallagmatique. Mais on peut imaginer, même si la pratique n'en est pas des plus répandue lorsqu’intervient une agence immobilière, que l'on puisse se rendre chez le notaire pour signer l'acte authentique alors que les parties n'ont réalisé d'autre acte que deux offres ou deux promesses unilatérales. A quel moment purger le délai ? Soit à la promesse synallagmatique soit en notifiant la promesse unilatérale. Ou encore dans le dernier cas, le notaire purgera par le délai de réflexion.

L'indivision

II faut le consentement de tous les co-indivisaires.

Si un mandat général d'administration est possible, en revanche il faut un mandat spécial pour tout acte qui ne ressort pas de l'exploitation normale des biens indivis.

Pendant le cours de l'indivision, la vente d'un d'immeuble indivis est inopposable à l'indivisaire qui n'y a pas consenti .

Dans ces conditions, la purge du délai de rétractation ne sera parfaite que lorsque tous les indivisaires auront reçu la notification et que la preuve pourra en être rapportée. II faut souhaiter que l'un des indivisaires ne se trouve pas hors d'état de manifester sa volonté car il faudrait qu'un autre se fasse habiliter par justice à le représenter ...

Interdiction de tout versement

Sauf exceptions que nous examinerons plus loin, il n'est pas question avant l'expiration du délai de rétractation que soit fait un versement direct ou indirect, à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit.

Cela exclut expressément la possibilité de recevoir un chèque à encaisser huit ou dix jours plus tard.

Cela exclut également la consignation entre les mains d'un tiers ... Cela exclut toute forme de versement.

En revanche, le législateur s'est souvenu qu'il existait quelques dispositions législatives spéciales dont il n'était pas nécessaire de modifier le contenu, la protection de l'acquéreur étant assurée

vente d'immeuble à construire

contrat de construction de maisons individuelles.

Chacun de ces contrats possède son système de protection. Comme il s'agit de dispositions législatives expresses contraires, concernant des contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un d'immeuble neuf d'habitation, ou encore la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de locations à la propriété immobilière, l'interdiction de la loi nouvelle cédera la place au régime des versements qu'ils établissent.

Notre législateur s'est également souvenu qu'il existait des professionnels de l'immobilier disposant d'une garantie spéciale en cas de maniement de fonds.

Lorsque l'un de ces actes est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut-être reçu de l'acquéreur.

Le professionnel doit disposer d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés.

De quel professionnel parle-t-on ?

II ne s'agit évidemment pas de ceux qui ont fait le choix de l'article 35 du décret du 20 juillet 1972. Le professionnel de l'immobilier qui, dans sa demande de garantie indique son intention de ne recevoir aucun fonds, effets ou valeurs à l'occasion d'une opération d'entremise notamment en matière de vente, ne peut prétendre recevoir un versement.

II s'agit de ceux qui ont fait choix de disposer d'une garantie financière avec maniement de fonds et qui reçoivent mandat à cet effet.

Ce dernier, lorsque l'acquéreur exercera sa faculté de rétractation, disposera d'un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation pour restituer les fonds.

Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut non plus être versée pendant le délai de réflexion de sept jours.

Sanctions pénales

Le contrevenant sera puni de deux cent mille francs d'amende s'il exige ou reçoit un versement ou un engagement de versement en méconnaissance de l'article L 271-2 du code de la construction et de l'habitation.

Quid des actes S.S.P. signés avant le 1er juin et la réitération effectuée après le 1er juin ?

Forcément, rien n'étant dit au titre des dispositions transitoires, il peut y avoir problème.

En premier lieu, il faudra s'assurer du caractère certain de la date du S.S.P.

En second lieu, il faut penser que n'étant pas applicable au moment ou le S.S.P. est signé, l'affaire se réalisera sous les conditions anciennes puisque la loi ne dispose que pour l'avenir, elle n'a point d'effet rétroactif.

Enfin, le non cumul des délais, prôné par l'alinéa 4 de l'article L. 271-1 du CCH nous paraît résoudre la difficulté dans le sens d'une non application des délais aux actes S.S.P.

Encore que l'on peut s'interroger sur ce qu'il adviendra d'une proposition sous forme de promesse unilatérale avant le 1er juin, suivie d'une promesse synallagmatique après le 1er juin.

Dans ce cas, il vaudra mieux purger le délai de rétractation.

En résumé, ce dispositif n'a d'autre mérite que d'alourdir un système qui, grâce au professionnalisme des intermédiaires et à la jurisprudence connaissait un déroulement la plupart du temps harmonieux. II n'y aura jamais d'harmonie face à la mauvaise foi d'une partie quelles que soient les précautions législatives.

On pourrait d'ailleurs se demander ce que devient le vendeur pendant ce délai de rétractation.

Le législateur ne paraît pas se poser de question. Même si la notion de professionnel est mise en avant concernant l'acquéreur, il n'est pas difficile d'imaginer que le déséquilibre peut parfaitement être dans l'autre sens.

Faut-il pour autant rajouter d'autres dispositions législatives, de grâce que l'on nous laisse libre de conclure selon notre volonté.

II y a toujours un coût et le législateur ne paraît pas sans être préoccupé non plus.

Qui va payer la signature de ces actes le temps passé et les notifications ?

 Qui va payer les notifications d'actes des notaires qui auront rédigé leur acte puisqu'ils auront adressé le projet ?

Apparemment, tout ceci n'a pas grande importance face à la protection de ce malheureux consommateur...

Même si ce texte est une pierre de plus à la construction du déséquilibre des contrats sensuels, il reste un aspect positif : les agences disposant d'une garantie financière avec maniement de fonds deviennent pratiquement incontournables.

Nous en reparlerons en examinant la rédaction des promesses synallagmatiques plus tard.

- La loi SRU

I - L’ENCADREMENT DES CONTRATS

Le législateur a entendu renforcer la protection du consommateur immobilier en instituant un délai de rétractation pour les engagements reçus par acte sous seing privé ou de réflexion par les engagements reçus par acte authentique et en réglementant sévèrement les versements remis par l’acquéreur au moment de la signature des documents.

 A. La protection de l’acquéreur immobilier : introduction d’un délai de rétractation ou de réflexion

(Article 72 de la loi du 13 décembre 2000 introduisant les articles L.271-1 et L.271-2 du Code de la Construction et de l’Habitation)

L’une des innovations les plus marquantes de cette loi réside sans doute dans le délai de rétractation ou de réflexion au bénéfice des acquéreurs non professionnels de biens anciens comme à ceux de biens neufs dans les hypothèses et les modalités qui vont être examinés.

L’article 20 de la loi 89-1010 du 31 décembre 1989 (inséré à l’article L.271.1 du Code de la Construction et de l’Habitation) avait institué au profit des acquéreurs immobiliers non professionnels d’un immeuble neuf, un délai de rétractation de 7 jours.

Désormais, l’article L.271.1 du Code de la Construction et de l’habitation qui ne concerne que les acheteurs non professionnels excluant donc les marchands de biens, prévoit un régime uniforme pour les immeubles neufs ou anciens. Il distingue, à cet égard, les actes sous seing privés et les actes dressés en la forme authentique :

1) Les actes sous-seing privés : délai de rétractation

Les alinéas 1, 2 et 3 de l’article L 271-1 du Code de La Construction et de l’Habitation disposent :

"Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

La faculté de rétractation est exercé dans ces mêmes formes".

La notification se fera donc par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception au bénéficiaire de la promesse de l’acte signé par les deux parties.

Le délai de 7 jours court à compter de la première présentation de la lettre recommandée à l’adresse indiquée, qu’elle soit ou non retirée, la seule difficulté étant que l’expéditeur n’en aura connaissance que 2 ou 3 semaines après l’envoi de cette lettre.

Une difficulté supplémentaire tient aux éventuelles grèves des services de la Poste mais chacun sait qu’en France, cela ne peut arriver.

Les autres modalités de la notification de l’acte et de la rétractation ne sont pas décrites avec précision: quels sont en effet les moyens "présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise" à celles offertes par la lettre recommandée avec accusé de réception ?

La notification par voie de signification parait a priori présenter ce type de garanties puisque l’article 651 du Nouveau Code de Procédure Civile prévoit :

"La notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme".

En revanche, la remise contre récépissé ou émargement ne parait pas faire foi de sa date et ne pas présenter de garanties équivalentes à une notification RAR par voie postale ou par huissier.

Les promesses de vente consenties directement par un vendeur à un particulier sont soumises à cette obligation.

L’agent immobilier qui aura reçu un mandat du vendeur ou de l’acquéreur de s’entremettre à l’occasion de la vente d’un bien immobilier devra donc informer les parties de ces nouvelles dispositions et prévoir avec elles les modalités de cette signification.

On peut à cet égard se demander si la notification de l’acte à l’acquéreur devra être réalisée directement par le vendeur ou si l’agent immobilier pourra ou devra s’en charger.

L’agent immobilier aura tout intérêt à effectuer lui-même la notification mais il serait prudent que le mandat consenti par écrit à l’agent immobilier, conformément à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, par le vendeur contienne une disposition expresse donnant mandat express à l’agent immobilier de procéder à cette notification. Il serait également judicieux de prévoir que la notification de la rétractation soit adressée, le cas échéant par l’acquéreur, à l’agent immobilier, mandaté à cet effet.

En résumé, l’agent immobilier conserve donc la faculté de faire signer une promesse de vente aux deux parties en mentionnant le délai de rétractation de 7 jours.

Il pourra, sans délai, et à notre avis devra, s’il a prévu cette faculté dans son mandat, ou sur mandat express procéder lui-même à la notification de l’acte de cession signé par les parties faisant ainsi courir le délai de rétractation de 7 jours.

Toutefois, s’agissant des promesses unilatérales de vente, la loi SRU s’accorde difficilement avec l’article 1840 A du Code Général des Impôts, selon lequel les promesses unilatérales de vente constatées par acte sous seing privé doivent, à peine de nullité absolue, être enregistrées dans le délai de 10 jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente doit-elle être enregistrée avant la notification ou après le délai de rétractation ?

L’article 1840 fait courir le délai de 10 jours à compter de l’acceptation par le bénéficiaire et concrètement à compter de la signature de l’acte.

La notification de l’acte dans le délai de 10 jours est possible mais la notification éventuelle du droit de rétractation ne pourra intervenir à coup sûr à l’intérieur de ce délai.

Par conséquent, les deux formalités doivent être effectuées indépendamment l’une de l’autre dans le respect de leur délai propre.

La question est donc celle de savoir qui se charge des formalités d’enregistrement et qui en supporte le coût.

La logique voudrait que l’agent immobilier se charge de l’enregistrement tout comme il devrait se charger de la notification de l’acte.

Le coût d’une notification reste modeste (23 francs) et ne nécessite qu’une démarche à la Poste.

Le coût de l’enregistrement d’une promesse unilatérale est de 500 francs (droit fixe) plus 20 francs par page, outre la démarche au Centre des Impôts.

Or, l’agent immobilier ne peut recevoir ni rémunération ni remboursement de frais tant que la vente n’est pas définitive (article 6 de la loi du 2 janvier 1970).

L’usage et les dispositions de l’article 1712 du Code Général des Impôts font supporter au bénéficiaire le coût des frais de vente et d’enregistrement.

C’est donc le bénéficiaire qui, sauf disposition contractuelle expresse, doit assumer cette formalité et son coût.

Mais la validité de l’acte ne pouvant dépendre de la seule volonté d’une des parties, c’est vers le tiers, l’agent immobilier, que les parties se tourneront pour effectuer cette démarche au nom du bénéficiaire qui lui remettra le montant des droits en un chèque libellé à l’ordre du Trésor Public.

2) Les actes authentiques : délai de réflexion

L’alinéa 4 de l’article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose :

"Lorsque l’un des actes mentionnés au premier alinéa est dressé en la forme authentique, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise d’un projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation prévue au premier alinéa. En aucun cas, l’acte authentique ne peut être signé dans ce délai de sept jours".

A l’inverse de l’agent immobilier, le notaire recevant un acte authentique ne peut faire signer d’engagement aux parties ne pouvant que leur présenter un projet.

Ce n’est qu’après le délai de réflexion de 7 jours qu’il pourra recueillir la signature des parties.

Aux termes du dernier alinéa de cet article L.271-2 du Code de la Construction et de l’Habitation lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, le délai de réflexion pour les actes authentiques ou de rétractation pour les actes sous seing privés, ci-dessus ne s’applique qu’à ce contrat préliminaire ou à cette promesse, ce qui est le cas de la quasi totalité des engagements d’achat immobilier des particuliers.

En d’autres termes, on ne peut cumuler les deux délais.

 Ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2001.

B) Interdiction de recevoir une somme d’argent avant l’expiration du délai de réflexion

( L’article 72 de la loi du 13 décembre 2000 a créé un article L. 271.2 dans le Code de la Construction et de l’Habitation )

L’article L 271.2 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit en son alinéa 1er que :

"Lors de la conclusion d’une acte mentionné à l’article L.271.1, nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation..."

La loi est donc très générale puisqu’elle fait état de versement, ce terme pouvant recouvrer en pratique des versements divers tels que indemnité d’immobilisation lors de la signature d’une promesse unilatérale de vente, ou d’arrhes, d’un acompte en matière de promesses synallagmatiques etc...

La loi pose cependant, toujours en son alinéa 1er, deux exceptions à cette règle :

1) les contrats ayant pour objet : "l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf d’habitation. La souscription de parts donnant vocation à l’attribution d’immeuble d’habitation. Les contrats préliminaires de vente d’immeuble à construire ou de location-accession".

2) le versement effectué "entre les mains d’un professionnel disposant de garanties suffisantes".

La loi vise donc nécessairement les agents immobiliers qui doivent obligatoirement souscrire une garantie financière conformément aux dispositions impératives de l’article 19 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet.

Ces professionnels, au cas où l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation disposent d’un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation pour restituer les fonds.

S’agissant des actes authentiques soumis au délai de réflexion, l’alinéa 3 de l’article L-.271-2 énonce quant à lui "aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de sept jours".

Les actes établis entre particuliers sont soumis à cette obligation impérative.

Enfin, le dernier alinéa de l’article L-271-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, sanctionne pénalement le fait d’exiger ou de recevoir un versement en méconnaissance de ces règles par une amende de 200 000 francs.

***

En pratique, seul l’agent immobilier justifiant d’une garantie financière pourra lors de la signature du contrat recevoir des fonds à l’occasion de la vente de biens immobiliers anciens.

 Ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2001.

C )  La prohibition des versements à l’occasion des offres d’achat.

( L’article 72 de la loi du 13 décembre 2000 a créé un article 1589-1 du Code Civil)

Dans le Code Civil est inséré au Chapitre 1er : "de la nature et de la forme de la vente " sous le titre sixième "de la vente " est inséré un article 1589.1 selon lequel :

"Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelle qu’en soit la cause ou la forme".

Cette disposition condamne donc la pratique consistant à recevoir une somme d’argent à l’occasion d’une offre d’achat, alors que le vendeur ne s’engageait en rien et qu’il pouvait mettre en concurrence plusieurs candidats à l’acqusition.

 Ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2001.

II - INFORMATIONS SUR L'ETAT DES IMMEUBLES

Pour apprécier l’apport de la loi SRU sur l’information des acquéreurs quant à l’état des immeubles il importe de rappeler les dispositions déjà existantes.

 A) SITUATION ANTERIEURE

1) Mesures de protection contre les risques liés à la présence d’amiante

Le décret du 7 février 1996 avait imposé des obligations aux propriétaires d’immeubles bâtis, afin de limiter les risques que la présence d’amiante peut engendrer pour la santé. Ces propriétaires personnes publiques ou privées devaient rechercher la présence de calorifugeages ou de flocages contenant de l’amiante, à l’exception des immeubles d’habitation comportant un seul logement.

Le décret n°97-855 du 12 septembre 1997 (JO 19 sept) a imposé la recherche d’amiante dans les faux plafonds

S’agissant des immeuble en copropriété, les délais de réalisation de ces contrôles varient selon la date de construction de l’immeuble considéré.

Selon la circulaire du 26 avril 1996, le syndic de copropriété, chargé de conserver les documents et archives du syndicat, semble naturellement désigné pour conserver les rapports d’évaluation et les diagnostics effectués par les techniciens.

Mais les obligations du syndic de copropriété ne seront pas abordés dans la présente étude.

Les propriétaires doivent sous peine d’une amende de 5ème classe, rechercher la présence de calorifugeages contenant de l’amiante ainsi que la présence dans les immeubles construits avant le 1er janvier 1980, de "flocage" contenant de l’amiante.

Si ces recherches n’ont pas révélé la présence d’amiante, il est fait appel à un contrôleur technique, un technicien.

En cas de présence d’amiante (ou de doute), les propriétaires doivent faire effectuer par des professionnels un prélèvement en vue de l’établissement d’un diagnostic pouvant conduire à des obligations de contrôles périodiques tous les trois ans, de surveillance par un organisme agréé ou de travaux appropriés dans un délai de 12 mois.

Les propriétaires sont tenus de constituer, conserver et actualiser un dossier technique relatif à la recherche et à l’identification des matériaux et produits contenant de l’amiante.

Notons surtout que selon l’article 10 du décret n°96-97 du 7 février 1996, lorsque les obligations de réparation du propriétaire ont été transférées à une personne physique ou morale les obligations prévues par le décret sont à la charge de cette personne.

Les ventes de biens immobiliers bâtis doivent donc comporter une clause mentionnant les obligations et les conditions dans lesquelles le propriétaire s’en est ou non acquitté.

Les clauses de transfert à l’acquéreur des obligations de réparation seront stipulées dans les actes de vente lorsque l’obligation de recherche n’a pas été exécutée par le vendeur.

2) Mesures relatives à la lutte contre le saturnisme

La loi n°98-657 du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a prévu en certain nombre de dispositions précisées par des décrets n°99-483 et 99-484 du 9 juin 1999 (JO-11 juin) et des arrêtes du 12 juillet 1999.

Pour les immeubles d’habitation construits avant 1949 et situés dans une zone à risque d’exposition au plomb, un état des risques d’exposition au plomb doit être annexé à toute promesse de vente ou d’achat, unilatérale ou synallagmatique ou à tout acte de vente.

La sanction du défaut d’annexion de cette obligation est la suivante : aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par l’accessibilité au plomb.

Le vendeur ou son représentant doit informer le préfet lorsque l’état des risques au plomb, mentionné dans l’acte authentique révèle la présence de plomb.

Le décret du 9 juin 1999 fixe notamment les conditions de publicité de l’arrêté préfectoral délimitant les zones à risque d’exposition au plomb.

3) Mesures de protection contre les termites et autres insectes xylophages

La loi du 8 juin 1999, prévoit pour les propriétaires ou occupants d’immeubles bâtis, une obligation de déclaration en mairie de la présence de termites d’autres insectes xylophages dans l’immeuble, dès qu’ils en ont connaissance.

Cette loi a également prévu la possibilité pour le maire dans des secteurs délimités, d’enjoindre aux propriétaires de procéder à des recherches ou à des travaux, avec possibilité d’exécution forcée.

En cas de vente, et si l’immeuble est situé dans une zone contaminée ou susceptible de l’être, délimitée par arrêté préfectoral comme tel doit être annexé à l’acte authentique un état parasitaire du bâtiment (termites..).

Faute d’annexion de cet état, aucune clause d’exonération de garantie pour vice caché ne peut être stipulée.

Le décret d’application du 3 juillet 2000, de la loi du 8 juin 1999 est paru au JO le 5 juillet 2000.

B) AMIANTE : DOCUMENT ANNEXE A LA PROMESSE

L’article 176 de la loi du 13 décembre 2000 introduit un article L.133-47 dans le Code de la Santé Publique selon lequel :

"Un état mentionnant la présence, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est annexé à toute promesse de vente ou d’achat et à tout contrat constatant la vente de certains immeubles bâtis".

Un décret en Conseil d’Etat doit préciser de quels immeubles il s’agit. On peut penser qu’il s’agit des immeubles construits avant le 1er janvier 1980.

Le décret doit également préciser la contenance de ce certificat et probablement les personnes habilitées à le délivrer.

L’article 176 de la loi du 13 décembre 2000 prévoit la sanction : faute d’annexion de cet état, aucune clause d’exonération de garantie pour vice caché ne peut être stipulée.

L’article 176 de la loi du 13 décembre 2000 précise qu’ "aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence d’amiante dans ces éléments de construction".

Ainsi, se construit peu à peu un ensemble de règles sur l’information des acquéreurs sur l’état matériel de l’immeuble ce qui constitue une nouveauté par rapport au droit antérieur.

Il reste cependant à préciser quelles seront les investigations qui devront être effectuées pour pouvoir délivrer cet état et quelles personnes sont habilitées à le signer.

C ) DIAGNOSTIC TECHNIQUE DES IMMEUBLES EN COPROPRIETE

Les nouvelles dispositions de la loi SRU sur la vente de lots de copropriété concernent le diagnostic technique et le carnet d’entretien.

L’article 74-I de la loi SRU crée une disposition incluse non pas dans la loi de 1965, mais à l’article L.111.6.2 du Code de la Construction et de l’Habitation selon lequel :

"Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédé d’un diagnostic technique portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité".

Notons en premier lieu que le diagnostic porte uniquement sur l’état apparent de certains éléments ou équipements de l’immeuble qui limite l’intérêt du diagnostic et pose un problème d’appréciation du degré d’investigations techniques devant être réalisées.

L’article 78 de la loi SRU complète l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 . Désormais outre les fonctions antérieurement définies à ce texte, le syndic doit :

" établir et tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret"

L’article 79 de la loi SRU du 13 décembre 2000 a crée un article 45-1 dans la loi du 10 juillet 1965 :

"Tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat, ou d’un contrat réalisant la vente d’un lot ou d’une faction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d’entretien de l’immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l’article L.111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation".

L’article 80 de la loi SRU prévoit un article 46-1 inséré dans la loi du 10 juillet 1965.

L’article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit :

"Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à l’article L.111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic"