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- Le prêt in fine et l'assurance-vie

Financer sa résidence principale avec un crédit in fine est dans l’air du temps (notamment lorsque la bourse monte). Or la formule “in fine” n’est pas particulièrement adaptée à ce type d’acquisition. Nous vous rappelons donc les règles applicables à un tel prêt.

Du fonctionnement d’un prêt in fine :vous empruntez un capital que vous ne remboursez qu’au terme (dans 10, 12 ou 15 ans). Durant la durée du prêt, vous ne payez que des intérêts et l’assurance-décès. Pour rembourser le capital emprunté, vous constituez dès l’origine un “adossement”, c’est-à-dire un apport généralement placé dans un contrat d’assurance-vie. Exemple : vous empruntez 1 000 000 F en in fine sur 10 ans et vous faites un apport de 500 000 F dès l’origine du prêt, placé sur un contrat d’assurance-vie. Si nous retenons une hypothèse de rendement de 7 % l’an, vous pourrez rembourser le million emprunté dans 10 ans.

Un usage inadapté à la résidence principale : avec un crédit in fine, vous payez des intérêts portant sur la totalité du capital emprunté et ce sur toute la durée du prêt. Plus sa durée sera longue et plus le coût sera élevé. Rappelons que dans le cadre de la résidence principale, vous ne pouvez déduire aucun intérêt, ni bénéficier de réduction d’impôt. En conséquence le coût de ce type de prêt est plus élevé qu’un crédit amortissable puisque dans ce dernier les intérêts se réduisent au fur et à mesure que vous remboursez le capital. Il faut donc, pour que ce système soit viable, que ce surcoût soit compensé par la capitalisation de l’adossement. C’est possible avec un adossement indexé sur les actions (car les actions sont l’un des meilleurs placements sur le long terme), mais pas certain du fait de leur volatilité.

Notre conseil : Pour cette raison, le prêt in fine n’est donc pas adapté à l’acquisition de la résidence principale et ce d’autant plus qu’un apport important est souvent exigé (50%) dont la plupart des futurs accédants ne disposent pas. Préférez le prêt amortissable sur la durée la plus courte avec un apport aussi important que possible (conserver des liquidités pour faire face aux imprévus).

Les vertus du prêt in fine pour les contribuables fortement imposés
Lorsque vous vous situez dans le cadre des revenus fonciers (nue-propriété, loi Besson, loi sur les résidences de tourisme, locatif traditionnel), ou des revenus BIC pour les loueurs en meublé professionnels, le prêt in fine peut devenir très intéressant.

Pourquoi ? Car dans cette hypothèse, vous pouvez déduire fiscalement les intérêts de vos autres revenus fonciers. Dès lors, si vous vous situez dans les hautes tranches d’imposition, le montage in fine va renforcer le mécanisme de défiscalisation que vous avez mis en place.

Ainsi, si vous êtes dans la tranche à 54 %, vous contractez un prêt in fine au taux de 6 %. Résultat, vous faites une économie de : 6 % x 54 % = 3,24 %. Le coût réel de votre prêt est alors de seulement 6 – 3,24 = 2,76 %.

Prenons l’exemple de l’acquisition d’un appartement de 911 000 F dans le cadre de la loi Besson. L’investisseur se situe dans la tranche à 54 % et est bénéficiaire en revenus fonciers.

Il emprunte 911 000 F en crédit in fine sur 15 ans. L’apport en adossement est de 340 000 F avec une hypothèse de rendement de 7 % l’an.

Sur 15 ans, l’acquisition produit un gain de 41 455 F (effort d’épargne). Si à la place du crédit in fine, l’investisseur avait contracté un prêt amortissable, sur la même durée, l’opération aurait coûté 402 505 F. La différence en faveur du crédit in fine s’explique par une économie d’impôt plus importante induite par les intérêts d’emprunt déductibles et la capitalisation sur 15 ans.

Prenons un autre exemple : un investisseur dans la tranche à 54 %, bénéficiaire en revenus fonciers et imposable à l’ISF, acquiert une propriété démembrée.

Il va donc acheter une nue-propriété (il n’a ni l’usage, ni les revenus de la propriété) pour un montant de 500 000 F (l’usufruit rejoindra la nue-propriété dans 20 ans). Il finance cette acquisition avec un crédit in fine sur 20 ans au taux de 5,80 %.

Il constitue l’adossement par des versements périodiques annuels de 11 751 F avec une hypothèse de rendement de 7 % l’an pour constituer le capital à rembourser au terme (soit 500 000 F).

Cette opération ne va lui coûter que 344 000 F pour une opération dont la valeur est estimée à 1 327 000 F (sans revalorisation) lors de la réunion à terme de l’usufruit et de la nue-propriété.

Si cet investisseur avait financé cette opération avec un crédit amortissable, le coût de l’opération aurait été de 571 000 F. La différence entre les deux s’explique toujours par la capitalisation sur 20 ans et par des économies d’impôt encore plus fortes du fait de l’absence de revenus (nue-propriété). Mais nous attirons votre attention sur les économies d’impôt en matière d’ISF : la nue-propriété n’est pas imposable et pour autant le prêt est intégralement déductible de l’assiette taxable. Aussi, si vous êtes imposable à l’ISF, vous avez intérêt à opter pour le crédit in fine, car c’est la totalité du prêt que vous déduisez. Dans notre exemple, avec un crédit in fine, l’économie d’impôt est de 100 000 F sur 20 ans alors qu’avec un prêt amortissable, l’économie ne serait plus que de 57 000 F.

Précision importante : il existe des formules de crédit in fine très souples dans le cadre desquelles il suffit d’apporter 10 % du montant emprunté (contre 50 % en général). Pour un prêt sur 10 ans, vous avez 5 ans pour constituer la provision nécessaire pour obtenir le capital au terme. Ainsi, toujours pour un prêt à 10 ans, avec un rendement de 5 %, dans 5 ans, vous devrez avoir constitué 78,35 % (les différents apports + rendement de l’investissement) du capital emprunté. Mais si vous voulez plus de temps, vous emprunterez sur 15 ans, et n’aurez à constituer que 61,39 % au terme de 5 ans. Vous pourrez toujours rembourser par anticipation dans 10 ans, sans pénalité, si vous le souhaitez.

Il s’agit là de formules très intéressantes pour des contribuables situés dans les plus hautes tranches d’imposition, ne disposant pas toujours de l’apport suffisant pour avoir recours à l’emprunt in fine. De plus, ces formules leur permettent de dégager de la trésorerie en réduisant leurs impôts.

Enfin, sachez que vous pouvez désormais utiliser des contrats d’assurance-vie très souples et très performants pour constituer vos adossements : multi gestionnaires, multi supports, sans frais d’entrée sur les SICAV, avec profils de gestion.

- La loi Besson :

A peine avaient-ils fini de commercialiser les derniers programmes Périssol, que les promoteurs se lançaient dans la construction d'immeubles dits " bessonades". Le dispositif Besson, du nom du secrétaire d'état au logement, offre en effet des avantages fiscaux très appréciables aux acquéreurs de logements neufs. Il suffit qu'ils s'engagent , par convention avec L'État, à les louer pendant au moins 9 ans- à un loyer réglementé- à des locataires aux revenus ne dépassant pas certains seuils. A la différence de feu le régime Périssol, le dispositif Besson prévoit aussi des avantages fiscaux, certes moins conséquents, en faveur des logements anciens, pourvu qu'ils soient loués pendant au moins 6 ans. Les conditions à remplir sont peu contraignantes: 80% des ménages ont des revenus inférieurs ou égaux au plafonds de ressources fixés pour les locataires et un tiers du parc locatif  français présente des niveaux de loyers compatibles avec le dispositif Besson.

a - Logements neufs : un achat amortissable à 65%

S'il opte pour le conventionnel Besson, l'acheteur d'un logement neuf peut déduire de ses revenus fonciers imposables une fraction de son investissement. Les 5 premières années, il retranche 8% du prix d'acquisition par an, frais d'achat inclus; puis 2,5 % par an les 4 années suivantes. S'il prolonge le conventionnement au delà des 9 premières années, l'amortissement au taux de 2,5 % l'an peut être poursuivi pour une période de 3 ans, renouvelable une seule fois. Au total, il aura amorti 50% du prix du logement après 9 ans, ou 65% au bout de 15 ans. Pendant la durée du conventionnement ( 9,12 ou 15 ans), il faut que le logement soit loué nu, avec des baux de 3 ans renouvelables, à un locataire qui en fasse sa résidence principale. Toute autre forme de location - saisonnière, de tourisme ou en résidence secondaire - est exclue. En revanche, le dispositif s'applique aux locaux à usage mixte (d'habitation et professionnel), à condition que plus des 3 quarts de la superficie  soient consacrés à l'habitation. Au regard de la loi, est considéré comme neuf et susceptible d'entrer dans le dispositif  Besson tout logement acheté après le 1er Janvier 1999 et qui n'a jamais été utilisé ou habité, sous quelque forme que ce soit ( à l'exception des appartements témoins). Bénéficient aussi de ce régime, les logements vendus en l'état futur d'achèvement, ceux que le contribuable fait construire ainsi que les habitations ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation très importants de la part du vendeur ( la réhabilitation ne peut être assumée par l'acquéreur.). Enfin, un immeuble originellement non destiné à l'habitation et transformé en logements ouvre droit au dispositif Besson dès lors que le contribuable l'a acquis après le 1er janvier 1999. Dans cette situation, peu importe que ce soit lui ou le vendeur qui ait entrepris la transformation.

b - Quel est l'impact de l'amortissement ?

L'amortissement Besson est calculé sur le prix d'acquisition, majoré des frais d'achat ( frais d'agence immobilière, TVA, droits d'enregistrement, honoraires du notaire).Lorsque le logement a fait l'objet de travaux de transformation, leur coût est ajouté au prix d'achat pour le calcul de l'amortissement. Dans tous les cas, le "cadeau" fiscal est conséquent : pour un appartement neuf ayant coûté 500 000 ( frais d'achat inclus), du fait de l'amortissement, les revenus fonciers imposables sont diminués de 40 000 frs ( 500 000 x 8%) par an pendant les 5 premières années, puis de 12 500 frs ( 500 000 x 2.5% ) pour chacune des deux années suivantes. Ainsi le contribuable imposé à la tranche marginale de 54 % réalise une économie de 21 600 frs ( 40 000 frs x 54 % ) par an pendant 5 ans, et 6 750 F ensuite. En 15 ans, il économisera plus de 175 000 F d'impôt. Si sa tranche marginale d'imposition est de 43 %, il économisera 17 200 F par an durant 5 ans, 5 375 Frs ensuite, soit 139 750 Frs en 15 ans. Ainsi, plus on est imposé, plus le bonus fiscal est important!

c - Comment s'impute l'éventuel déficit foncier créé ?

La défiscalisation liée au dispositif Besson est partiellement contrebalancée par la réduction d'un autre avantage : pendant la durée d'amortissement ( de 9 à 15 ans ), la déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est ramenée de 14 % à 6 %. Toutefois, à l'expiration de la période d'amortissement, le taux de 14% s'applique à nouveau ( ce n'était pas le cas dans le régime Périssol) et le bailleur peut opter pour le volet du dispositif Besson consacré au logements anciens. En dépit de cette baisse temporaire de la déduction forfaitaire de 14% à 6%, l'application de l'amortissement Besson conduit, dans la plupart des cas, à un revenu foncier négatif, d'autant plus important que les loyers sont plafonnés et que l'acquéreur a souscrit un crédit immobilier important, dont les intérêts sont également déductibles. Ce déficit foncier vient diminuer le revenu global imposable, mais dans certaines limites. En effet, la part des intérêts d'emprunt immobilier, excédant le montant le montant des loyers perçus ne peut pas être déduite du revenu imposable  et, par ailleurs, le déficit foncier imputable sur le revenu imposable est plafonné à 70 000 Frs par an ( alors qu'il l'était à 100 000 F dans le régime Périssol). Mais  l'éventuel reliquat de déficit non reporté pourra être imputé  sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ainsi si le reliquat de déficit est de 10 000 Frs et si le revenu foncier de l'année suivante est de 6 000 F, il sera annulé grâce à ce reliquat. Et il restera 4 000 F qu'il sera possible de déduire au cours des 9 années suivantes.

d - Quels sont les chiffres ?

Plafonds mensuels de loyers par m² en 2000 :

(Surface habitable + la moitié des surfaces annexes de plus de 8 m² sauf garage)

Plafonds de ressources annuelles des locataires :

- La baisse des droits de mutations :

Les droits de mutations, appelés à tort, "frais de notaire", ont baissé de 6,5% à 4,8% à compter du 15 Septembre 1999. Ceci est du essentiellement à la suppression de la taxe additionnelle régionale. Cependant, ces droits ne constituent qu'une partie des frais à régler lors de la signature de l'acte authentique. Cela signifie donc que la "facture" finale sera plus importante que 4,8% de "frais de notaire". Ces sommes sont calculées sur la base d'un pourcentage qui dépend du prix de votre future acquisition et de votre département.

- Le PACS et le logement :

Dans le cadre d'une transaction immobilière, le bien est réputé appartenir au deux personnes (et ce pour moitié chacune). L'acte authentique peut toutefois indiquer une répartition au prorata de la part que chacun a financé. En cas de décès le partenaire bénéficiaire du legs a droit à un abattement de 375 000 Frs, puis le legs est taxé à 40% pour les 100 000 Frs suivants et à 50% pour le reste.

En ce qui concerne la location, malgré un abandon de domicile de l'un des deux "pacsé", il en résulte que le bail se poursuit. Même chose en cas de décès. Coté propriétaire, la faculté que donne le congé pour habiter est "accordé" aussi à l'un ou l'autre des deux  partenaires du PACS (même si l'un des deux n'est pas propriétaire de ce bien).

- Calcul de plues-values immobilières